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宅基地三权分置来了放活使用权对房市或影响

2019年02月07日 栏目:签约指南

宅基地三权分置来了:放活使用权 对房市或影响不大近期,一个事关广大农民群体的政策被频频刷屏。在1月15日召开的2018年全国国土资源

宅基地三权分置来了:放活使用权 对房市或影响不大

近期,一个事关广大农民群体的政策被频频刷屏。

在1月15日召开的2018年全国国土资源工作会议上,国土资源部部长、国家土地总督察姜大明公开表示,政府将试点宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。

现状:宅基地荒置严重

所谓宅基地指的是村集体给本集体内部村民使用的、用来建房的土地。宅基地归集体所有,但农民拥有使用权。村集体的成员,只要分户成为独立的一户,就有资格从集体获得宅基地。

“集体所有、成员使用、无偿分配、长期占有。”中原地产首席分析师张大伟如此归纳宅基地的特征。他在接受法治周末采访时指出,我国宅基地制度建设初衷旨在为广大农民公平分配住宅用地,保障农民住有所居。

然而,随着越来越多的村民开始到城市打工,很多农村的宅基地得不到有效利用,基本被闲置,而“村集体外成员不得进入”“内部成员缺乏退出渠道”等特点也导致当前很多宅基地只得被荒废。

有统计显示,中国约有19万平方公里的农村集体建设用地,其中宅基地约占13万平方公里,是农村集体建设用地的大头。一方面,随着城市化率的提高,宅基地却出现大规模空置、废弃的现象;另一方面,城市建设用地尤其是大中城市的城市土地市场则总体趋紧。

张大伟向法治周末表示,当前我国大量宅基地荒置的“通病”是促使宅基地“三权分置”改革的重要原因。

放活宅基地使用权

探索宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”,具体指的是落实宅基地集体所有权;保障宅基地农户资格权和适度放活宅基地使用权。

在某研究院智库中心研究总监严跃进看来,“三权分置”中最关键的一权是使用权的适度放活,因为这才能真正解决当前农民财产权利僵化的实际问题。

“放活宅基地使用权,核心是赋予收益权

宅基地三权分置来了放活使用权对房市或影响

,这是发挥土地要素功能的基础,是盘活利用闲置宅基地、优化土地资源配置的要义所在。”严跃进表示,当“三权分置”后,土地的所有权不变,依然属于村集体,但具有资格的人可以不使用相应的宅基地,而通过出租、抵押等将使用权让渡给其他人从而获得收益。

法治周末注意到,其实有关农村宅基地改革的大幕在2015年就已逐渐拉开。

党的十八届三中全会中就曾提出,“在确保农民住有所居前提下,赋予农民宅基地更完整的权能,并积极创造条件,将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场”,会议决定允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。

2007年颁布的物权法,虽然赋予宅基地用益物权,但只规定具有占有、使用权,与建设用地使用权和土地承包经营权相比少了收益权,更没有明确出租、转用权,且规定宅基地使用权不得抵押。

严跃进指出,上述规定的出发点是为了保障农民基本居住权,尤其是防止集体经济组织外的城镇居民到农村购地建房,改变农村社会结构。但不可否认的是,相关规定也否定了宅基地的财产权利。

2015年12月27日,《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》,调整了物权法、担保法等法律中“关于集体所有的宅基地使用权不得抵押”等相关规定。

义乌经验

浙江省义乌市算是宅基地改革试点的先行者。

2015年3月,义乌市被列为全国农村土地制度改革试点地区,开始探索建立了农村宅基地“三权分置”制度体系。

据义乌市国土资源局副局长张黎明介绍,义乌市从农村宅基地“取得置换、抵押担保、产权明晰、入市转让、有偿使用、自愿退出及民主管理”七个方面进行了制度创新,赋予农民更多财产权利。

2015年6月,义乌市率先在浙江省开展了不动产统一登记工作试点,设立不动产登记局和不动产统一登记中心,将农村宅基地住房纳入了不动产统一登记。截至2017年年底,当地已颁发农房不动产证两万多本。

与此同时,义乌探索建立了全国首个农村宅基地基准地价体系,正式出台了《义乌市宅基地基准地价》。这使得金融机构可以依据宅基地基准地价给予村民贷款。

据统计,截至2017年年底,义乌当地金融机构已累计发放农民住房抵押贷款6763笔,贷款金额32亿多元。

家住义乌市北苑街道黄杨梅村的村民季建中,是第一个“吃螃蟹”的人。开办一家注塑厂的他因生产规模扩大,急需资金,但此前他的大量资金已投入建房中。

农村宅基地可抵押的政策出台后,季建中到义乌市不动产统一登记中心办理了农民住房抵押登记,将自家的宅基地和一套四层半的楼房作为抵押物向义乌农商银行申请了30万元抵押贷款。

除了允许宅基地使用权在村民间相互出租、互换等流转外,为了不断提升村民的居住水平,义乌还进行了城乡新社区集聚建设工作,包括义乌市稠江街道的“香溪印象”、佛堂镇的“蟠龙花园”等城乡新社区集聚项目,都是通过与宅基地住户签订置换协议等为农户提供更优质的住宅,极大提升了村民不动产的价值。